Elegir bien el terreno es la decisión que más condicionará un proyecto de obra nueva: ya sea por el presupuesto o por los plazos de tu futura casa. Por este motivo, a continuación te explico paso a paso cómo evalúo como arquitecto una parcela o terreno y qué errores comunes evito con mis clientes.
1. Necesidades, estilo de vida y presupuesto global
- Programa de vivienda: m2 útiles aproximados, número de habitaciones, garaje, espacios exteriores, piscina.
- Tipología: una o dos plantas, casa patio, entre medianeras, pareada o aislada.
- Presupuesto global: terreno + impuestos y escritura + honorarios + tasas + obra + imprevistos (10–15%).
- Plan por fases: qué es imprescindible desde el primer día y qué puede esperar.
2. Ubicación, entorno y orientación
- Orientación solar y vistas: busco sol de invierno y control solar de verano (optimiza confort y consumo).
- Viento y ruido: vientos dominantes, tráfico, actividades cercanas.
- Accesos y servicios: distancia a escuelas, comercios, transporte público; anchura de calles y giros de vehículos.
- Pendiente del terreno: puede dar carácter, pero eleva movimientos de tierras y contenciones.
3. Situación urbanística: lo que debes comprobar sí o sí
Antes de nada, verifico la clasificación y calificación urbanística de la parcela (p. ej., suelo urbano/urbanizable, usos admitidos, parcela mínima). Solicito al ayuntamiento o al técnico municipal un informe o cédula urbanística con:
- Edificabilidad y ocupación permitidas.
- Altura reguladora y número de plantas.
- Retranqueos a fachada y colindantes, fachada mínima y parcela mínima.
- Usos compatibles (vivienda, aparcamiento, anexos).
- Afecciones y servidumbres (carreteras, dominio público hidráulico, costa, líneas eléctricas, protecciones patrimoniales, zonas forestales, inundabilidad).
Consejo: si el municipio tiene POUM o normativa propia, la reviso con lupa. Una parcela “barata” puede ocultar restricciones que encarezcan la obra.
4. Servicios y acometidas: ¿qué hay realmente en la parcela?
- Agua, electricidad, alcantarillado y, en su caso, gas y fibra. Confirmo disponibilidad y puntos de conexión.
- Coste de las acometidas y plazos de las compañías. Si no hay alcantarillado, hará falta fosa o alternativa reglamentaria.
- Anchura de acera y entorno de obra: afectan a grúa, hormigoneras y logística.
5. Topografía y geotecnia: el terreno “habla”
Un levantamiento topográfico y un estudio geotécnico evitan sorpresas: tipología de suelo, nivel freático, capacidad portante y riesgo de deslizamientos. Esto define la cimentación y el coste real de la obra.
- Pendientes y taludes: pueden requerir muros de contención o micropilotes.
- Riesgo de inundación o torrentes: compruebo llanuras fluviales y cotas obligatorias.
- Arbolado existente y protegido: condiciona la implantación y los movimientos de tierra.
6. Forma del terreno, proporciones y aprovechamiento
Parcelas cuadradas o rectangulares y con buena fachada al sur permiten distribuciones eficientes. Las formas irregulares o muy estrechas limitan la planta y pueden generar pasillos o pérdidas de espacio.
También valoro el catálogo de vistas y la privacidad.
7. Cargas, títulos y discrepancias registrales
- Registro de la Propiedad: hipotecas, embargos, servidumbres de paso.
- Catastro: compruebo que superficies y linderos coincidan.
- Deslindes y hitos: si es necesario, levantamiento para evitar conflictos con vecinos.
8. Estrategia de compra: protégente con condiciones
En operaciones reales propongo arras condicionadas a la obtención de un informe urbanístico favorable y a un geotécnico sin patologías graves. Así reduces riesgo antes de la compra definitiva.
Errores habituales que veo (y cómo los evito)
- Comprar por precio sin calcular el coste de obra por pendiente, contenciones o acometidas lejanas.
- Asumir que “se puede construir” sin leer la normativa específica de la zona.
- Ignorar retranqueos y parcela mínima: el proyecto después no encaja.
- No considerar vientos, ruido o privacidad (afecta confort y valor).
- No reservar margen de imprevistos en el presupuesto global.
Preguntas frecuentes
- ¿Se puede construir en suelo urbanizable? Depende de la fase de desarrollo y servicios disponibles. Lo verifico en el POUM y con el ayuntamiento.
- ¿Qué pasa si no hay alcantarillado? Hace falta una solución aprobada por el ayuntamiento (y el coste puede ser relevante).
- ¿Cuánto se tarda en tener licencia? Varía por municipio. Planifico el calendario teniendo en cuenta proyecto básico, de ejecución y plazos municipales.
- ¿Es obligatorio el geotécnico? Sí, para proyecto y seguridad; además, evita sorpresas de cimentación y presupuesto.
¿Cómo puedo ayudarte?
Si tienes un terreno a la vista, puedo realizar una viabilidad urbanística, un test de implantación con volumetría y orientarte sobre costes reales (movimientos de tierras, cimentación, acometidas). Mi objetivo es que compres con seguridad y que el proyecto encaje con tu presupuesto y forma de vivir.
