Triar bé el terreny és la decisió que més condicionarà un projecte d’obra nova: ja sigui pel pressupost o bé pels terminis de la teva futura casa. Per aquest motiu, a continuació t’explicaré pas a pas com avaluo com arquitecte una parcel·la o terreny i quins errors comuns evito amb els meus clients.
1. Necessitats, estil de vida i pressupost global
- Programa d’habitatge: m2 útils aproximats, número d’habitacions, garatge, espais exteriors, piscina.
- Tipologia: una o dues plantes, casa pati, casa entre mitgeres, aparellada o aïllada.
- Pressupost global: terreny + impostos i escriptura + honoraris + taxes + obra + imprevistos (10–15%).
- Pla de fases: què és imprescindible des del primer dia i què pot esperar.
2. Ubicació, entorn i orientació
- Orientació solar i vistes: busco sol d’hivern i control solar d’estiu (optimitza confort i consum).
- Vent i soroll: vents dominants, trànsit, activitats properes.
- Accessos i serveis: distància a escoles, comerços, transport públic; amplada de carrers i girs de vehicles.
- Pendent del terreny: pot donar caràcter, però eleva moviments de terres i contencions.
3. Situació urbanística: el que has de comprovar sí o sí
Abans de res, verifico la classificació i qualificació urbanística de la parcel·la (p. ex. sòl urbà/urbanitzable, usos admesos, parcel·la mínima). Demano a l’ajuntament o al tècnic municipal un informe o cèdula urbanística amb:
- Edificabilitat i ocupació permesa.
- Alçada reguladora i número de plantes.
- Retraquejos a façana i veïns, façana mínima i parcel·la mínima.
- Usos compatibles (habitatge, aparcament, annexos).
- Afeccions i servituds (carreteres, domini públic hidràulic, costa, línies elèctriques, proteccions patrimonials, zones forestals, inundabilitat).
Consell: si el municipi té POUM o normativa pròpia, la reviso amb lupa. Una parcel·la “barata” pot amagar restriccions que encareixin l’obra.
4. Serveis i escomeses: què hi ha realment a la parcel·la?
- Aigua, electricitat, clavegueram i, si escau, gas i fibra. Confirmo disponibilitat i punts de connexió.
- Cost de les escomeses i terminis de les companyies. Si no hi ha clavegueram, caldrà fossa o alternativa reglamentària.
- Amplada de vorera i entorns d’obra: afecten grua, formigoneres i logística.
5. Topografia i geotècnia: el terreny “parla”
Un aixecament topogràfic i un estudi geotècnic eviten sorpreses: tipologia de sòl, nivell freàtic, capacitat portant i risc d’esllavissades. Això defineix la cimentació i el cost real de l’obra.
- Pendents i talussos: poden requerir murs de contenció o micropilots.
- Risc d’inundació o torrents: comprovo planes fluvials i cotes obligatòries.
- Arbrat existent i protegit: condiciona l’implantació i els moviments de terra.
6. Forma del terreny, proporcions i aprofitament
Parcel·les quadrades o rectangulars i amb bona façana a sud permeten distribucions eficients. Les formes irregulars o molt estretes limiten la planta i poden generar passadissos o pèrdues d’espai.
També valoro el catàleg de vistes i la privacitat.
7. Càrregues, títols i discrepàncies registrals
- Registre de la propietat: hipoteques, embargaments, servituds de pas.
- Cadastre: comprovo que superfícies i límits coincideixin.
- Deslindes i fites: si cal, aixecament per evitar conflictes amb veïns.
8. Estratègia de compra: protegeix-te amb condicions
En operacions reals proposo arras condicionades a l’obtenció d’un informe urbanístic favorable i a un geotècnic sense patologies greus. Així redueixes risc abans de la compra definitiva.
Errors habituals que veig (i com els evito)
- Comprar per preu sense calcular el cost d’obra per pendent, contencions o escomeses llunyanes.
- Assumir que “es pot construir” sense llegir la normativa específica de la zona.
- Ignorar retraquejos i parcel·la mínima: el projecte després no encaixa.
- No considerar vents, soroll o privacitat (afecta confort i valor).
- No reservar marge d’imprevistos al pressupost global.
Preguntes freqüents
- Es pot construir en sòl urbanitzable? Depèn de la fase de desenvolupament i serveis disponibles. Ho verifico al POUM i amb l’ajuntament.
- Què passa si no hi ha clavegueram? Cal una solució aprovada per l’ajuntament (i el cost pot ser rellevant).
- Quant es triga a tenir llicència? Varia per municipi. Planifico el calendari tenint en compte projecte bàsic, executiu i terminis municipals.
- És obligatori el geotècnic? Sí per projecte i seguretat; a més, evita sorpreses de cimentació i pressupost.
Com et puc ajudar?
Si tens un terreny a la vista, puc fer-ne una viabilitat urbanística, un test d’implantació amb volumetria i orientar-te sobre costos reals (moviments de terres, cimentació, escomeses). El meu objectiu és que compris amb seguretat i que el projecte encaixi amb el teu pressupost i manera de viure.
