Construir una casa es un proceso emocionante, pero también está lleno de gestiones administrativas que deben planificarse bien para evitar retrasos e imprevistos. En este artículo te detallo qué documentos hay que preparar, cómo funciona el proceso y en qué momento entra en juego cada uno de los profesionales.
Paso 1 — Disponer de un terreno edificable
Antes de pensar en planos o diseño, hay que confirmar que el terreno donde quieres construir es edificable. Esto significa que cumple la normativa urbanística y dispone de los servicios necesarios (agua, electricidad, alcantarillado, acceso). Te recomiendo solicitar al ayuntamiento una cédula o informe urbanístico para saber:
- La clasificación del suelo (urbano, urbanizable o no urbanizable).
- Los parámetros urbanísticos: ocupación máxima, edificabilidad, altura y retranqueos.
- Si hay afecciones (carreteras, zonas inundables, dominio público, patrimonio, etc.).
Consejo: si el terreno no está urbanizado, quizá necesites realizar un proyecto de urbanización o aportar servicios antes de construir.
Paso 2 — Contratar a un arquitecto
Una vez confirmada la viabilidad del terreno, el siguiente paso es trabajar con un arquitecto que diseñe el proyecto de acuerdo con la normativa y tus necesidades. El proyecto de arquitectura es la base para obtener todos los permisos. Consta de dos fases principales:
- Proyecto básico: define volumetría, distribución, materiales principales y cumplimiento de normativa urbanística. Sirve para solicitar la licencia de obras.
- Proyecto de ejecución: incluye todos los detalles técnicos, cálculos estructurales e instalaciones para ejecutar la obra con seguridad.
Un arquitecto también se encarga de coordinar a otros técnicos (ingenieros, arquitectos técnicos/aparejadores o topógrafos) y de asesorarte durante todo el proceso hasta la licencia.
Paso 3 — Obtener la licencia de obras
Para comenzar a construir legalmente es necesario disponer de una licencia de obras, otorgada por el ayuntamiento del municipio donde se encuentra el terreno. Esta licencia autoriza la ejecución del proyecto y garantiza que cumple todas las normativas vigentes.
Documentación que hay que presentar
- Proyecto básico firmado por el arquitecto y visado por el colegio profesional
- Solicitud oficial de licencia de obras
- Justificante de pago de las tasas municipales y del impuesto sobre construcciones (ICIO)
- Estudio geotécnico y topográfico
- Declaración responsable u otros documentos específicos según ayuntamiento
Los plazos de aprobación varían según el municipio, pero suelen oscilar entre 1 y 3 meses. Durante este tiempo, el ayuntamiento revisa la documentación y puede solicitar subsanaciones o aclaraciones.
Paso 4 — Dirección de obra y permisos complementarios
Con la licencia concedida, se puede iniciar la obra bajo la dirección facultativa del arquitecto y del arquitecto técnico (aparejador). Además de la licencia de obras, pueden ser necesarios otros permisos específicos según el caso:
- Permiso de ocupación de vía pública para colocar contenedores o grúas
- Gestión de residuos de obra, con registro y justificantes de tratamiento
- Autorizaciones medioambientales en zonas protegidas o con arbolado catalogado
- Contratos de suministros provisionales (agua y luz de obra)
Paso 5 — Final de obra y documentación final
Cuando la obra está terminada, se tramita el certificado final de obra, firmado por el arquitecto y el arquitecto técnico, que acredita que todo se ha ejecutado según proyecto y normativa.
Documentos que hay que entregar
- Certificado final de obra visado por el colegio de arquitectos
- Certificado de eficiencia energética
- Boletines de instalaciones (electricidad, agua, gas, telecomunicaciones)
- Libro del edificio con manuales de mantenimiento
- Certificado de dirección de ejecución y de habitabilidad
Paso 6 — Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad
Es el documento que permite habitar legalmente la casa. Lo otorga el ayuntamiento tras comprobar que la obra se ha ejecutado correctamente y que dispone de todos los servicios esenciales.
- Para viviendas nuevas: licencia de primera ocupación
- Para edificios existentes reformados: cédula de habitabilidad renovada
Paso 7 — Otros trámites posteriores
- Alta de los suministros definitivos (agua, luz, gas, telecomunicaciones)
- Inscripción de la vivienda nueva en el Registro de la Propiedad y actualización en el Catastro
- Liquidación del impuesto de construcciones y otras tasas pendientes
- Gestión del certificado energético si no se ha realizado previamente
¿Cómo puedo ayudarte?
Como arquitecto, me encargo de coordinar todo el proceso: desde la viabilidad urbanística hasta la entrega de llaves. Te guío con los trámites, los permisos y la documentación para que todo fluya sin contratiempos. Si estás pensando en construir tu casa, puedo revisar el terreno, preparar el proyecto y gestionar la licencia de obras.
